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INDEX POUR 1998

 


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DROIT IMMOBILIER

DUREE: 03 Heures

CONSULTATION

Monsieur Jean MICHEL, retraité de l'agriculture, célibataire, demeurant au lieudit « La Prairie » Commune de MONTGERMONT ( Ille & Vilaine), et Monsieur Luc DEPLANCHE, P.D.G. de la S.A. « Transport 2000 » au capital de 15.000.000 F, ayant son siège social à MONTGERMONT , Route de Saint Malo, vous ont fait part de l'accord intervenu entre eux.

Mr MICHEL est propriétaire d'une parcelle de terre située commune de MONTGERMONT, cadastrée section B numéro 156 lieudit «l'ancienne route de Saint Malo » pour une superficie de 1 ha 45a. Cette parcelle a fait l'objet d'une vente d'herbe en 1997 au profit de Mr TOUSSAINT Jean-Louis, Herbager, demeurant au Domaine de la Percherie, commune de LA CHAPELLE DES FOUGERETS (Ille et Vilaine).

Mr DEPLANCHE, fort intéressé par cette parcelle, lui a proposé l'acquisition moyennant le prix principal de 1.450.000 F payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente, au plus tard le 6 juillet 1998.

Cette acquisition sera réalisée par la S.A. « Transport 2000 », qui envisage d'édifier sur le terrain un pavillon destiné au gardiennage, des entrepôts et voies de desserte. Tout en sachant que dans le cas improbable de non obtention de permis de construire (au vu des éléments résultant du POS), Mr DEPLANCHE n'entend aucunement se retirer de la transaction .

Un « versement de garantie » d'un montant de 200 000 F sera effectué par Mr DEPLANCHE pour le compte de la S.A. « Transport 2000 », le jour de la signature du protocole d'accord. Cette somme sera acquise à Mr Jean MICHEL, soit en l'imputant sur le prix ou les frais, lors de la réalisation de l'acte, soit à titre « d'indemnité » dans le cas contraire.

Mr Jean MICHEL vous demande s'il y aurait possibilité de récupérer la TVA déboursée courant janvier 1998 s'élevant à la somme de 8240.00 F, suite à des travaux d'aménagement du terrain effectués, pour un montant hors taxe de 40.000 F, tout en maintenant un prix NET VENDEUR de 1.450.000 F ?

NOTA - Le terrain appartient à Mr MICHEL pour lui avoir été attribué avec d'autres immeubles, lors de l'acte de donation partage reçu par Me DUPONT Notaire à Betton, le 1er juillet 1972, consenti par Mr et Mme MICHEL-DUBOIS ses parents ( décédés respectivement Mr MICHEL le 14 mars 1985 , Mme MICHEL le 12 juillet 1994), à lui même , et son frère
Pierre MICHEL, Instituteur en retraite, demeurant ville de DINAN (22), rue des Remparts numéro 18.

Ledit terrain évalué dans l'acte de donation partage , à la somme de 25.000 Fr.

Il vous est demandé :

1 . de les conseiller sur le choix opportun d'un avant-contrat ;

2. de faire ressortir dans votre consultation, les clauses principales du « protocole » en soulevant les points de droit, tant civil que fiscal, liés à cette transaction.



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DROIT DE LA FAMILLE
30 JUIN 1998

Monsieur André DURET, 62 ans, retraité depuis quelques mois, vous consulte après avoir appris qu'il était atteint d'une maladie qui ne lui laisse qu'une espérance de vie de quelques années. Il vit maritalement avec Madame Adèle BROCARD depuis 20 ans, elle-même âgée de 51 ans, et se préoccupe de la transmission de son patrimoine.

Ils n'ont pas d'enfant, Mme BROCARD n'ayant pas de famille proche, M. DURET ayant une soeur germaine, mariée et mère de trois enfants.

M. DURET possède :

    1 un pavillon, résidence du couple, acquis en 1977 et d'une valeur de 1.400.000 F.,
    2. divers comptes de dépôt faisant apparaître un avoir global de 73.000 F.. environ,
    3. un véhicule automobile d'une valeur de 100.000 F.
Mme BROCARD est caissière dans un grand magasin de la ville et ne perçoit qu'un salaire ' modeste. Ses économies placées sur des livrets d'épargne s'élèvent à 60.000 F. environ.

M. DURET souhaite essentiellement deux choses :

1. que Mme BROCARD puisse rester dans la maison qu'ils occupent, disposer du véhicule automobile et de ses avoirs bancaires,
2. que le pavillon revienne à sa famille, plus spécialement à ses neveux, Jean, Jacques et Jeanne.
Vous lui exposez toutes les solutions pour atteindre ses objectifs, dans les meilleures conditions, tant civiles que fiscales.



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DROIT DES SOCIETES

Monsieur Jean LAMER, né le 12/05/1936 à BREST est gérant d'une S A R L dénommée « JOYEUSE BRISE » qui fabrique et vend des vêtements spécifiques pour les gens de mer.

Il est marié avec Madame Marie LARIVIERE, née le 15/06/1938 à RENNES, sous le régime de la communauté légale, mariage à RENNES du 17 Avril 1963. Par suite de mésentente, Madame LAMER a quitté le domicile conjugal sans laisser d'adresse.

Ils ont eu 4 enfants, tous majeurs :

Pierre, ingénieur, né le 19 Mars 1964, époux de Jeanne POISSON, avec laquelle il est marié sans contrat de mariage

Paul, professeur d'économie, époux séparé de biens de Mme Anne DURAND Marie-Jeanne, médecin généraliste, célibataire

Et Anne, sans profession, épouse de M. Jacques PECHEUR, avec lequel elle est mariée sous le régime de la participation aux acquêts.

Monsieur Jean LAMER est propriétaire de 4.000 parts de la S A R L, 3 900 pour les avoir souscrites lors de la constitution de la Société le 26 Mars 1970, et 100 pour les avoir acquises de l'un de ses frères avec des fonds provenant de l'héritage de ses parents, au prix de 200 Francs

M. Patrick LAMER, son frère, célibataire, est propriétaire de 800 parts,

M. Alain LAMER, autre frère, célibataire, est propriétaire de 800 parts.

Et Mme Martine LATERRE née LAMER, marié sous le régime de la communauté légale est propriétaire des 800 parts de surplus. Elle est fâchée avec son frère Jean LAMER, et refuse de vendre ses parts et de donner un quelconque accord à son frère. En outre, Alain LAMER suit le raisonnement de sa soeur.

Monsieur Jean LAMER a trouvé un acquéreur pour son entreprise en la personne de Monsieur Ambroise PARDESSUS qui estime le fonds de commerce à 5.000.000 Francs et qui veut acquérir au moins 75 % des parts de la société, il solutionnera ultérieurement le problème de Mme LATERRE et de Alain LAMER qui ne veulent pas céder leurs parts Exposez les problèmes éventuels liés à cette participation;

Monsieur Jean LAMER vient vous voir pour préparer la transmission de son entreprise et vous demande de lui résumer les démarches nécessaires, de lui proposer une évaluation des parts et de lui indiquer le coût de cette cession, tant pour l'acquéreur que pour chacun des cédants, en tenant compte de la volonté de l'acquéreur qui ne veut payer aucun droit de mutation et souhaite conserver ses acquis sociaux (cadre salarié pendant 15 ans), et en lui proposant les différentes solutions qui peuvent être retenues, tant dans l'intérêt des cédants que dans l'intérêt de son acquéreur.

Il a entendu parler de la garantie de passif que son acquéreur pourrait exiger. Il vous demande de lui faire état de ce contrat qu'il ne connaît pas du tout.
LE BILAN de la société s'établit au 3 1/12/1997 comme suit:
 

BILAN AU 31/12/1997
ACTIF
--
Amortissements
Valeur nette
PASSIF
--
Fonds com
0
--
0
Capital soc
64000
Matériel
3.250.000
1.850.000
1.400.000
Rés Légale
6.400
--
--
--
--
Autres Rés
2.490.000
--
--
--
--
Rep à nouveau
850.000
Stocks
2.250.000
--
3.250.000
--
--
Clients
2.500.000
--
1.500.000
Emprunts L T
750.000
Banque
1.850.000
--
1.850.000
C/c associés
450.000
Caisse
400
--
400
Dettes F&S
850.000
--
--
--
--
Fournisseurs
2.540.000
Total Bilan
--
--
8.000.400
--
8.000.400
Extrait des statuts :

CESSION DES PARTS

Toute cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société et aux tiers après les formalités de l'article 20 de la loi du 24 Juillet 1966.

Les parts sociales sont librement cessibles entre les associés, conjoints, ascendants ou descendants, même si le conjoint, ascendant ou descendant cessionnaire n'est pas associé.

Les parts sociales ne peuvent être cédées à titre onéreux ou gratuit à des tiers non associés autre que le conjoint, ascendants ou descendants du cédant qu'avec le consentement de la majorité des associés représentant au moins les trois quarts des parts sociales, compte tenu de la personne et des parts de l'associé cédant.

Ce consentement est sollicité selon la procédure prévue par la loi.

TRANSMISSION DE PARTS PAR DECES OU PAR SUITE DE DISSOLUTION DE
COMMUNAUTE

Les parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession ou de liquidation de communauté de biens entre époux.

EMPRUNT DE MONSIEUR PARDESSUS
 

MONTANT DE L'EMPRUNT
TAUX D'INTERET
DUREE (en nombre d'années)
PERIODES (1pour an,4 pour tri, 12 pour men)
MONTANT ECHEANCE
Date départ
5000000
5,70%
10
1
669.717
01 mars 1999

 










10 

 Solde Initial
5000000 
4615283 
4208637 
3778812 
3324487 
2844266 
2336672 
1800145 
1233036 
633602 
Intérêts
285000 
263071 
239892 
215392 
189496 
162123 
133190 
102608 
70283 
36115 
Capital
384717 
406646 
429825 
454325 
480221 
507594 
536527 
567109 
599434 
633602 
Solde restant dû
4615283 
4208637 
3778812 
3324487 
2844266 
2336672 
1800145 
1233036 
633602 
Intérêts Cumulés
285000 
548071 
787963 
1003356 
1192851 
1354975 
1488165 
1590773 
1661056 
1697172